Die zuletzt leicht gesunkenen Immobilienpreise und Zinsen, die steigenden Löhne, das Wohnbaupaket der Bundesregierung: All das sollte es den Menschen wieder leichter machen, sich Eigentum und eine Immobilie leisten zu können. Die Realität ist aber, dass es selbst für Besserverdienende ohne großes Erbe und Vermögen weiter unmöglich ist, sich mit Kredit eine Immobilie auf dem freien Markt zu kaufen. Zu diesem Schluss kommt eine aktuelle Analyse der Vergleichsplattform Durchblicker.
Ausgangspunkt ist eine Modellwohnung mit 90 Quadratmetern
Ausgangspunkt ist eine Modellwohnung mit 90 Quadratmetern im dritten Wiener Bezirk. Der Neubau kostet aktuell 732.000 Euro. Der Quadratmeterpreis beträgt 8140 Euro, ist damit gegenüber dem Höhepunkt 2022 ganz leicht gesunken. Obwohl eine beachtliche Eigenmittelquote von 30 Prozent angenommen wird, ergibt sich variabel verzinst bei einer Laufzeit von 30 Jahren eine monatliche Rückzahlungsrate von knapp 3000 Euro. Dem steht ein durchschnittliches Doppelverdienereinkommen von netto 4467 Euro pro Monat gegenüber. Womit sich bei 14 Gehältern eine Schuldendienstquote von 59 Prozent ergibt, die zwar niedriger ist als im Vorjahr (67 Prozent), aber noch immer weit jenseits der Grenze für eine Kreditvergabe. Die beträgt 40 Prozent, weshalb ein solcher Durchschnittsverdiener keinen Kredit bekäme. Gleiches gilt selbst für Besserverdiener, wobei Durchblicker hier ein Nettomonatseinkommen von 5882 Euro zugrunde legt. Eine Höhe, die dem dritthöchsten Einkommensviertel in der Bevölkerung entspricht. Hier ergibt sich eine Schuldenquote von 45 Prozent, was ebenfalls über den zulässigen 40 Prozent liegt.
Im langfristigen Vergleich zeige sich, dass die Kosten für ein Eigenheim zuletzt explodiert seien, sagt Andreas Ederer, der bei Durchblicker für den Bereich Banken zuständig ist. Da war zuerst der massive Anstieg der Immobilienpreise, dann kamen Kostenschübe am Bau und stark gestiegene Zinsen dazu. Was zur Folge hat, dass sich die Kosten für Bestandskredite teils um 50 Prozent erhöhten. Je später man die Immobilie erwarb, je massiver fallen diese Steigerungen aus. Wer die besagte Modellwohnung 2009 erwarb, kommt heute auf eine monatliche Rate von 1450 Euro. Kaufte man 2022, sind es knapp 3200 Euro.
Entlastungen nur ein Tropfen auf dem heißen Stein
Die jüngsten Entlastungen wirkten da wie ein Tropfen auf den heißen Stein, meint Durchblicker-Geschäftsführer Martin Spona. Er kritisiert die Bundesregierung, weil das beschlossene Wohnbaupaket noch immer Unklarheiten berge. Er nennt die vom Bund versprochenen Landesdarlehen für einen (subventionierten) Fixzins von 1,5 Prozent. Diese Zusage bestehe aber nur für fünf Jahre, was zwangsläufig dazu führe, dass die Menschen verunsichert seien und zuwarteten. Im Wohnbaupaket vermisst er auch Förderanreize für junge Menschen, sich Eigentum schaffen zu können. So verfehle das Wohnbaupaket jedenfalls seine Wirkung, kritisiert Spona und unterstreicht dies damit, dass in besagtem Modellkauf eines Durchschnittsverdieners die Schuldenquote lediglich von 59 auf 58 Prozent sinken würde. Dies etwa durch die Streichung der Grundbucheintragungs- und Pfandrechtsgebühr in den nächsten drei Jahren.
Als Rat für Kreditnehmer hat Spona vor allem eins parat: Fixzinsen vereinbaren oder auf diese umschulden. Es herrsche nämlich die außergewöhnliche Situation, dass Fixzinsen deutlich günstiger seien als variable Zinsen, sagt Spona. Für Erstere bezahle man 3,4 bis 3,7 Prozent, bei variabel verzinsten Krediten seien es noch immer 4,5 Prozent oder mehr. Trotzdem ist in Österreich weiter fast jeder zweite Kredit variabel verzinst, was deutlich über dem EU-Schnitt liegt.